Οι περισσότεροι χώροι μίνι γκολφ που δυσκολεύονται δεν απέτυχαν στα εγκαίνια. Απέτυχαν σε ένα υπολογιστικό φύλλο μήνες νωρίτερα, όταν κάποιος μάντεψε το ενοίκιο, μάντεψε την επισκεψιμότητα και ήλπισε ότι το μπαρ θα κάλυπτε τη διαφορά. Το περιθώριο κέρδους κερδίζεται στον σχεδιασμό.
Σχεδιάζουμε, κατασκευάζουμε και λειτουργούμε χώρους, οπότε βρισκόμαστε και από τις δύο πλευρές. Έχουμε κρατήσει το ταμείο μια ήσυχη Τρίτη και έχουμε δει να σχηματίζεται ουρά για την τρύπα με τη ρόδα λούνα παρκ στο DSTRCT. Οι χώροι που δουλεύουν έχουν ένα κοινό: οι βαρετές ερωτήσεις απαντήθηκαν με ειλικρίνεια και νωρίς.
Αυτό είναι το πλαίσιο που χρησιμοποιούμε πριν προτείνουμε σε οποιονδήποτε να ξοδέψει πραγματικά χρήματα.
01Ξεκινήστε από την περιοχή επιρροής, όχι από την κάτοψη
Είναι δελεαστικό να ερωτευτείτε πρώτα έναν χώρο. Αντισταθείτε. Ο μεγαλύτερος παράγοντας εσόδων είναι πόσοι άνθρωποι ζουν και κινούνται σε εύκολη απόσταση και πόσο λίγος ανταγωνισμός υπάρχει ανάμεσα σε εκείνους και εσάς.
Πριν δούμε έστω και ένα σχέδιο, θέλουμε να ξέρουμε:
- Πληθυσμός σε ακτίνα 20 λεπτών. Η ψυχαγωγία σε κλειστό χώρο βασίζεται σε τοπικό κοινό που επιστρέφει. Οι τουρίστες που περνούν μία φορά δεν αρκούν.
- Τι φέρνει την επισκεψιμότητα. Ένας κινηματογράφος, ένα μπόουλινγκ, ένα food court ή ένας πολυσύχναστος εμπορικός όροφος κάνουν το μάρκετινγκ για εσάς. Ένα αυτόνομο κατάστημα σε ήσυχο δρόμο όχι.
- Ποιος άλλος διεκδικεί τη βραδινή έξοδο. Αυτό σημαίνει καρτ, escape rooms και βραδινή εστίαση, όπως και άλλο μίνι γκολφ, γιατί αυτό που πουλάτε είναι η βραδιά.
Εμπειρικός κανόνας
Αν ένα σημείο χρειάζεται θαύμα μάρκετινγκ για να φέρει κόσμο στην πόρτα, καμία διάταξη δεν θα το σώσει. Επιλέξτε την τοποθεσία που έχει ήδη κόσμο και μετά κερδίστε την επίσκεψη.
02Υπολογίστε τον χώρο με βάση τα έσοδα ανά τετραγωνικό μέτρο
Περισσότερα τετραγωνικά δεν σημαίνουν περισσότερο κέρδος. Κάθε τετραγωνικό μέτρο κοστίζει ενοίκιο, θέρμανση και καθαριότητα, είτε κυλάει μπάλα πάνω του είτε όχι. Ο στόχος είναι να χωρέσει ο σωστός αριθμός τρυπών, μαζί με τα τμήματα του χώρου που πραγματικά βγάζουν χρήματα.
Μια κλειστή πίστα 18 τρυπών χρειάζεται συνήθως 400 έως 700 m², ανάλογα με την πυκνότητα του θέματος και το πόσο χτίζετε καθ' ύψος. Οι τρύπες είναι μόνο ένα μέρος. Ο χώρος που πληρώνει το ενοίκιο είναι σχεδόν πάντα αυτός που έχει μπαρ.
Το μίνι γκολφ φέρνει τον κόσμο στην πόρτα. Το μπαρ, το φαγητό και ο δεύτερος γύρος κάνουν τη βραδιά κερδοφόρα. Αυτό που λέμε σε κάθε συνεργάτη από την πρώτη μέρα
Γι' αυτό σχεδιάζουμε προσεκτικά τη διαδρομή: άφιξη και εισιτήρια, η πίστα και μετά ένας κοινωνικός χώρος όπου ο κόσμος θέλει να μείνει μόλις τελειώσει ο γύρος. Ένας χώρος που αδειάζει μόλις παιχτεί η δέκατη όγδοη τρύπα αφήνει τα περισσότερα χρήματά του στο τραπέζι.
03Φτιάξτε το μοντέλο πριν φτιάξετε τον χώρο
Αυτό το κομμάτι το παραλείπουν πολλοί, και είναι το πιο σημαντικό. Χρειάζεστε μόνο λίγα νούμερα, αλλά πρέπει να είναι ρεαλιστικά.
- Χωρητικότητα. Πόσους παίκτες την ώρα αντέχει η πίστα χωρίς να θυμίζει μποτιλιάρισμα;
- Μέση κατανάλωση. Εισιτήριο συν ό,τι ξοδεύουν στο μπαρ. Αυτό είναι το νούμερο που οι περισσότεροι υπολογίζουν πολύ ψηλά.
- Πληρότητα. Γίνετε αμείλικτοι. Τα απογεύματα των καθημερινών είναι ήσυχα παντού. Σχεδιάστε με βάση τη μέση εβδομάδα, όχι την κορύφωση του Σαββάτου.
Βάλτε τα μαζί και έχετε ένα αξιόπιστο ετήσιο έσοδο. Συγκρίνετέ το με το ενοίκιο, τη μισθοδοσία, το κόστος πωληθέντων και το κόστος κατασκευής και θα δείτε την περίοδο απόσβεσης πριν υπογράψετε οτιδήποτε. Αν οι υπολογισμοί βγαίνουν μόνο όταν κάθε παραδοχή είναι η καλύτερη δυνατή, αυτή είναι η απάντησή σας.
04Σχεδιάστε για φωτογραφίες, επαναλαμβανόμενες επισκέψεις και ροή
Μόλις τα νούμερα σταθούν, ο σχεδιασμός πρέπει να τραβάει τον κόσμο, να τον φέρνει πίσω και να κρατά την πίστα σε κίνηση, ώστε να πουλάτε περισσότερους γύρους.
Αφιερώνουμε πολύ χρόνο σε λίγες εμβληματικές τρύπες ανά χώρο, αυτές που ο κόσμος βιντεοσκοπεί και ανεβάζει, γιατί αυτή η προβολή είναι δωρεάν. Τις ισορροπούμε με τη ροή. Μια τρύπα που έχει πλάκα να τη βλέπεις αλλά δημιουργεί συμφόρηση σας κοστίζει χωρητικότητα κάθε ώρα που είστε ανοιχτά.
Η λεπτομέρεια που χάνουν οι περισσότεροι
Ο φωτισμός και ο ήχος προσφέρουν περισσότερα στην εμπειρία από ένα ακόμα θεματικό αντικείμενο. Ένας χώρος που μοιάζει με βραδινή έξοδο δικαιολογεί τιμή βραδινής εξόδου.
05Αποφασίστε τι κατασκευάζετε, τι αγοράζετε και τι αναθέτετε
Τέλος, να είστε ειλικρινείς για το τι κάνετε καλά. Ο σχεδιασμός μιας πίστας, η κατασκευή της ώστε να αντέχει επαγγελματική χρήση, η τοποθέτηση επί τόπου και η καθημερινή λειτουργία είναι τέσσερις διαφορετικές δεξιότητες. Οι περισσότεροι διαχειριστές είναι εξαιρετικοί σε μία ή δύο.
Μπορούμε να πάμε έναν χώρο από το άδειο δάπεδο στη βραδιά των εγκαινίων ή να αναλάβουμε το κομμάτι που δεν θέλετε να έχετε εσείς. Όπως και να έχει, ο σχεδιασμός που περιγράψαμε είναι ο ίδιος και από εκεί ξεκινάμε πάντα.
